היטל השבחה תמא 38

תמ"א 38 חלה על תיקוניה חלה על הארץ כולה, והוא נועדה לקבוע הוראות לשיפור מבנים וחיזוקם לרבות האפשרות של הרסיה ובניה מחדש לצורך עמידותם בפני רעידת אדמה. זאת, בין היתר על ידי הענקת תמריצים כלכליים ותכנוניים שונים.
התמ"א מאפשרת להגיש בקשה להיתר בכל רחבי הארץ בין אם מדובר בחיזוק ועיבוי המבנה ובין אם מדובר בהריסה ובניה מחדש, ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת, ומאפשרת מתן זכויות בניה נוספות כתמריץ לחיזוק.

לוועדות התכנון והבניה (העירייה) מוקנה שיקול דעת רחב בבואן להכריע בבקשות למתן היתרי בניה מכוח תמ"א 38.

למדריך פירוט השתלשלות התכנית והיבטי היטל השבחה בתמ"א 38.

תמא 38

התכנית מהווה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, שהיתר לבנייתם הוצא לפני 1980.01.01 . התכנית קובעת, בין היתר, הוראות לתוספת זכויות בנייה בשטח של עד 25 מ"ר ליח"ד במסגרת קווי הבניין, לצורך תוספת יחידות דיור באחת מהאפשרויות הבינוי הבאות: סגירת קומת עמודים מפולשת, הקמת קומה נוספת והקמת אגף נוסף בתנאים והרחבת יחידות דיור קיימות. ככל שקווי הבניין לא מאפשרים את התוספת, תותר בהם חריגה באופן שקו הבניין לא יפחת מ-2 מ' לחזית ולצד ו-3 מ' לאחור.

תמ"א/38 תיקון 1 א

מטרת התכנית היא הבהרת הוראות תחולת התכנית, לרבות קביעת הסדרים להריסת מבנה שנדרש בו חיזוק בפני רעידות אדמה, היחס למבנים שהוקמו לפני 1980 ונוספה בהם בנייה מאוחרת יותר, ביטול הפטור לחיזוק מבנים לפי שיקול דעת הוועדה המחוזית, שילוב בין אפשרויות בינוי והבהרה בעניין שיקול דעתה של הוועדה המקומית למתן היתר.

תמ"א 38 תיקון 2

תמ"א 38 תיקון 3

התכנית קובעת הסדרים תכנוניים לתוספת זכויות ותנאים למימושם, קביעת הסדרים תכנוניים לתוספת זכויות במגרש אחר והנחיות לבקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק בפני רעידות אדמה וקובע, בין היתר, את ההוראות שלהלן:

תוספת 2 קומות – תותר בהיקף הקומה שמתחת למעט חריגות נחוצות עפ"י דרישות הקונסטרוקטיביות של המבנה, הקמת קומה/קומות יכולה לשמש גם לצורך הוספת יח"ד וגם להרחבת הדירות בקומה העליונה בבניין. תוספת אגף – תותר הקמת אגף נוסף לצורך תוספת יחידות דיור חדשות בבניין בתנאי שהשטח הכולל של האגף הנוסף לא יעלה על השטח הכולל של עד שתי קומות טיפוסיות.

תמ"א 38 תיקון 3 א

התכנית מתקנת את הוראות תמ"א 38 בהליך של הריסה ובניה מחדש ומאפשרת, בין היתר, תוספת 13 מ"ר על כל יח"ד בנויה וממ"ד וכן תוספת שטח בנייה בשיעור של עד 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות, בהתאם למספר הקומות הבנויות כדין בבניין.

הקומה הנוספת יקבע בהתאם לשטח קומה טיפוסית מורחבת, שהוגדרה כשטח קומה טיפוסית, כולל שטחי שירות ומרפסות מקורות, בתוספת 13 מ"ר. בתת הקרקע הותרה תוספת שטחים למטרות שירות לחניה, שטחים טכניים ומחסנים בשטח של עד 6 מ"ר ליח"ד. בנכס שבו נותרו זכויות בנייה בלתי מנוצלות לפי תכניות תקפות, יחולו זכויות אלו בנוסף לזכויות שנקבעו בתכנית זו לחיזוק מבנה קיים או להריסה ובנייה מחדש

פטור מהיטל השבחה תמא 38

סעיף 19 ב 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובעת באילו מקרים קיים פטור מהיטל השבחה בפרויקט תמ"א 38

להלן לשון החוק

שבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית כמפורט להלן:

(א) תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב2);

(ב) תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א) ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א);

(ג) תכנית אחרת המאפשרת בניית חדר מגורים על גג המבנה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חדר מגורים כאמור הצמוד לדירה שתיווסף לפי התכניות האמורות בפסקאות משנה (א) או (ב) ונכלל בהיתר שניתן לצורך חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה על פי הוראות תכניות אלה; שר הפנים רשאי, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לקבוע יישובים או אזורים, לפי אמות מידה שיקבע, שבהם לא יחולו הוראות פסקת משנה זו;

בהתאם לסעיף 19(ב)(10) בעת הוצאת היתר בניה מכוח תמ"א 38 או תכנית מכוחה (תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א38) הבעלים היה זכאי לפטור מהיטל השבחה, בתנאים הקבועים בחוק.

בעת מכר לעומת זאת, החוק לא מציין אן חל פטור מהיטל השבחה או או, אולם בהתאם לפסיקה ענפה בעניין גם בעת מכר לא ניתן לחייב בהיטל השבחה וקיים פטור.
במקרה של תכנית מכוח תמ"א 38, תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, כדוגמת תכניות הרובעים בתל אביב, הדעת חלוקות בעניים הפטור מהיטל השבחה

מה כן ניתן לחייב בהיטל השבחה לתמ"א 38

בפרויקט התחדשות עירונית כמו פרויקט תמ"א 38 לא ניתן לחייב בהיטל השבחה במקרים מסוימים.

לשון החוק:

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב2);

יזם או בעלי דירות שיבואו ויבקשו במסגרת היתר בניה תוספת זכויות בניה לפי תוספת קומות מעבר ל-2.5 קומות , הם היהו חייבים לשלם היטל השבחה לפי רבע מההשבחה רק על הזכויות שמעבר ל- 2.5 קומות. על הזכויות ב-2.5 קומות, כאמור, קיים פטור מהיטל השבחה בהיותו פרויקט של תמ"א 38.

כמו כן, אם במסגרת הבקשה להיתר בניה לפי תמ"א 38, ולזה לא משנה אם זה בקשה של תמ"א 38 הריסה ובניה או של תמ"א 38 חיזוק, מבוקשת הקלה שהיא בהתאם לתמריצים של תמ"א 38 אבל חורגת מהתמריץ, לדוגמא הקלה של קו בניה צדדי 1 כאשר תמ"א נותנת תמריץ של קו בניין צדדי 2, במקרה כזה ניתן יהיה לחייב בהיטל השבחה בגין הקלה לקו בניין מעבר ל-2 שנתנה תמ"א 38 .

כלמור קיים היטל השבחה על האזור שבין ההקלה לקו בניין צדדי 1 לבין אזור קו בניין 2 לפי תמ"א 38

היטל ההשבחה במקרה הזה יהיה 50% מגובה ההיטל ולא 25% כמו במקרה של מס' קומות שהוסיפה תמ"א 38

להסבר איך ניתן לערער על שומת היטל השבחה ולהפחית את גובה היטל ההשבחה ניתן לקרוא כאן

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( Hetel.co.il ) כייעוץ שמאי או משפטי ו/או תחליף לייעוץ שמאי ו/או משפטי. כל הזכויות שמורות למשרד דורון נדב – שמאי מקרקעין ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.